Zum 01.01.2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft getreten. Mit dieser Gesetzesreform wurde die seit langem anerkannte Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes (GbR) vom Gesetzgeber nachvollzogen. Bestandteil der gesetzlichen Neugestaltung ist unter anderem die Schaffung eines Gesellschaftsregister, welches mit Publizitätswirkung ausgestattet ist, womit, dass Vertrauen in die Richtigkeit der veröffentlichten und für jedermann einsehbaren Eintragungen wird geschützt. Gemäß § 707 BGB können die Gesellschafter die GbR im Gesellschaftsregister anmelden. Mit Eintragung muss die GbR den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ führen.
Beabsichtigen die Gesellschafter der GbR über ein Recht an einem Grundstück zu verfügen, indem sie Grundbesitz veräußern oder erwerben, eine Grundschuld bestellen bzw. löschen sowie auch eine Dienstbarkeit an einem Grundstück bestellen wollen, muss die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen sein (§ 47 Abs. 2 GBO).
Das OLG Dresden hat nunmehr durch Beschluss vom 10.06.2024 (Az.: 17 W 345/24) klargestellt, dass diese vorherige Eintragungspflicht und korrespondierende Richtigstellung im Grundbuch auch dann Anwendung finden, wenn die GbR durch Veräußerung des Grundbesitzes endgültig aus dem Grundbuch ausscheidet und im Anschluss liquidiert werden soll. Das Interesse des Rechtsverkehrs an Publizität, Identität und ordnungsgemäßer Vertretung der Gesellschaft lasse auch in diesen Konstellationen keine Ausnahme zu.
Neben dem vorstehend skizzierten Hauptfall der Veräußerung einer Immobilie durch die GbR werfen nach dem in Kraft treten des MoPeG diejenigen Fälle Fragen auf, in denen eine GbR ein (Recht an einem) Grundstück „auf andere Weise erwirbt oder verliert. Gemeint sind damit etwa Erbfall, Anwachsungs- und Umwandlungsvorgänge.
Von vornherein ausgeschlossen ist der Erwerb von Grundstücksrechten im Wege der umwandlungsrechtlichen Universalsukzession durch eine nicht registrierte GbR (§§ 20 Abs. 1 Nr. 1, 131 Abs. 1 UmwG). Denn die nicht registrierte GbR kann weder Ausgangs- noch Zielrechtsträger einer Verschmelzung oder Spaltung sein. Auch bei umwandlungsrechtlichen Vorgängen muss die GbR vorher im Gesellschaftsregister eingetragen sein.
Der einzige wohl verbleibende Fall, der eine Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister nicht erfordert, scheint nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung und rechtswissenschaftlichen Literatur, das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer im Grundbuch als Rechtsinhaberin eingetragenen GbR zu sein. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters führt gem. § 712a Abs. 1 S. 1 BGB (wegen des Verbots bzw. der systemischen Nichtexistenz der Ein-Personen-Personengesellschaft) zum liquidationslosen Erlöschen der GbR. Das Gesellschaftsvermögen geht zum Zeitpunkt des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den verbleibenden Gesellschafter über. Materiell-rechtlich wird damit der verbleibende Gesellschafter im Moment des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters zum Alleineigentümer des vorher im Gesellschaftsvermögen befindlichen Immobilieneigentums. Das Grundbuch wird dadurch unrichtig i. S. v. § 894 BGB und muss im Wege des § 22 GBO berichtigt werden.
